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行业新闻
 

酒店进入存量时代 冷门物业“欲火难耐”!

发布日期:2019-09-26
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来源:迈点网
 
阅读提示 随着房地产进入存量时代,15-20年的酒店改造周期开始到来。
 
    酒店投资依旧火热。根据“2019亚洲旅游产业年会——21世纪住宿业高峰论坛”上公布的相关数据,截至2019年7月,中档偏上酒店、高端酒店和超高端酒店在2019-2025全年已签约新增客房数量同比增长分别为37%、8.2%和0.4%。随着房地产进入存量时代,15-20年的酒店改造周期开始到来,酒店也进入存量时代,市场上释放出大量物业资源,一线城市周边、二线城市非核心商圈等冷门地段存量物业的投资价值,也被更多的投资者所发现。
 
  CHAPTER1   2018全球酒店交易总额达到680亿美元
 
  整个酒店投资形势如何,必须要有全球视界。根据STR global发布的《全球与中国住宿市场业绩表现与趋势观察》:截止到今年7月份和去年同期业绩的比较,看到全球的表现,每个地区都不太一样,亚洲地区有2.2%的同比下降,北美目前还是上升的表现,但是从趋势上面来说也已经趋于平缓。
 
  根据仲量联行相关数据,2018全球酒店交易总额达到680亿美元,与2017年的水平基本持平。这是因为去年全球经济稳健发展,而各国旅游人数也持续增长,投资者对酒店市场还是保持乐观情绪。
 
  数据显示,美洲是全球市场占比最大的酒店投资市场,主要是因为在美国机构投资者较为活跃,占比54%,与前年同时期相比增长了29%。
 
  在欧洲、中东、非洲,投资交易额同比下降了7%至229亿美元,主要原因是英国脱欧不确定性影响了投资者对这个区域的信心。
 
  亚太区酒店投资下降了39%,主要原因是在2017年融创收购万达文旅城资产包的交易,这种类型的特殊案例在2018年没有出现。
 
  总体来说,资产包交易在其他区域非常活跃,其中包括美国黑石以16亿美元收购了新加坡主权基金GIC在美国三个华尔道夫酒店;在英国某资本把一个拥有14家酒店的资产包卖给了一家法国公司;泰国一家机构买下夏威夷的6家酒店等。
 
  据了解,截至今年8月亚太区酒店投资交易已经达到50亿美元,其中超过70%的交易是来自日本、中国和新加坡。今年资产包交易较少,主要还是一些大型的单体酒店交易为主,这也有助于提高每间客房售价的单价。今年完成的三大单体酒店交易包括5.6亿美元出售的东京希尔顿酒店;以4亿美元出售的北京翠宫饭店;2.6亿美元出售的新加坡来福士。据仲量联行透露,日本、新加坡、韩国等还有几笔大宗交易在酝酿中,预计今年年底能够完成。因此,预计2019年的酒店交易量即使不会超过2018年的95亿美元,也会基本持平。
 
  CHAPTER2   日本、新加坡、中国位列亚太区酒店投资三甲
 
  对于投资热度,仲量联行中国区酒店及旅游地产投资咨询部副总裁陈玲玮也指出,近两年来,尽管中美贸易紧张局势仍然继续,但中国还是仅次于日本的第二大酒店流动市场。在亚太区2019年上半年的酒店投资总额中,中国贡献了25%,绝大部分的酒店交易集中在北京和上海。
 
  日本、新加坡、中国之所以能够成为亚太区三个流动性最强的市场,主要是这三个国家酒店投资前景各有特色。
 
  日本,一直以来都是亚洲最大的酒店投资市场,今年上半年酒店交易已经创下新高,达14亿美元。日本酒店的主要买家还是日本当地的机构,尤其是房地产信托基金。今年上半年完成的交易中,一大半是由房地产信托基金完成的。这主要是房地产信托基金在当地贷款的成本,比海外的投资者来得低,因此在投标项目的时候能够占优势。此外,日本酒店行业也得益于未来国内举办的几个大型赛事,其中包括今年10月份举办的橄榄球世界杯、2020年的东京奥运会、2025年的世博会,这些活动将会持续煽动投资者对于日本酒店的热情。同时,有一部分投资人也会在一些较小的城市或者目的地,如北海道等地寻找机会。
 
  新加坡,仍然是投资者寻求安全投资机会的避风港。在新加坡,酒店业主通常有一个长期持有资产的态度,投资机会十分稀缺。今年,新加坡政府在市场放出几个酒店开发地块,立即吸引很多投资者。靠近新加坡核心商业区的一个5000平米的地块收到了8家公司的出价,最终的买家以5.6亿新元,相当于超过10万人民币每平米的楼板价成交。除此之外,鉴于新加坡酒店业的表现整体处于上升趋势,投资者对于新加坡市场的信心还是持续升高。
 
  中国的酒店交易市场,近几年以才开始活跃起来。2015年中国仅仅5笔大宗酒店交易,总交易额才达50亿人民币。2016年开始慢慢增加,但绝大部分买家借助国内买房热潮,将一些物业(公寓)买下来后,直接转卖掉。2017年,国内最大笔的酒店交易发生,富力190亿收购了万达73家酒店资产包。同时,中国长租公寓市场也在新兴崛起,带动了许多酒店改长租公寓的交易。办公市场也非常激烈,原来不投不看酒店业的投资者也对酒店感兴趣了,收购一些表现欠佳的酒店,改造成办公,来提升资产的价值。
 
  在2018年、2019年17宗交易中,7个涉及到改造用途,京东以4亿美元收购了北京翠宫饭店,计划将这个饭店改造成办公楼和创新中心。越来越多险资考虑收购酒店,将这些酒店改造成养老的项目。
 
  CHAPTER3   15-20年酒店改造周期已经到来
 
  从资本角度分析,虽然这两年在国内最活跃的房地产买家还是一些境外的公司,但是在酒店交易中其实买家主要是境内公司为主。国内的买家持续以每平米的单价作为定价的考量,而境外投资者通常以每间客房的单价或者是回报率,作为主要收购的考量,因此在收购酒店的时候,境外投资者就会较为谨慎。
 
  除此之外,考虑到改造方案的时候,境内公司的操作能力往往比境外公司强。但尽管如此,外国投资者尤其是私募基金和酒店品牌,仍然在中国寻求一些酒店投资的机会。这些投资者主要还是会把重点放在投资资产包或者规模较大的单一资产交易上,以更好的实现他们有效的资产配置。随着国内经济保持一个稳定的态势,旅游消费持续活跃,资本化率回到一个合理的水平,预计在中长期内中国的酒店市场活动将会更成熟化。
 
  这个里面最大的红利池是房地产背后释放的大量物业,以及15-20年酒店改造周期已经到来。
 
  中国酒店的高峰期大概二十年时间,15—20年的酒店一定是进入改造期。就像家里要重新装修一样,中国第一批酒店高速发展正好也在15-20年左右,生命周期到了一个新的轮回。酒店运营出现同质化,设备设施报的问题以及新的酒店出来更新换代速度非常快,已经跟不上现在年轻人体验的需要。所以在这个时候中国酒店进入了改造期。——也就是进入了存量物业时代。原来开经济型酒店的物业,可能通过改造升级为中高端酒店,物业价值自然更大。
 
  所以,第一,这部分酒店每年要做体检,除了安全问题,工程审计等一些具体工作也有必要去做一定要每年做,中国酒店资产的保值增值到了重新评估的时候;第二、研究酒店的结构,如何改造,如何设计、如何策划、如何定位,如何打造IP,都显得非常重要。
 
  CHAPTER4   酒店赋能地产背后的“社区化”趋势
 
  以上三段都是从全球背景、亚洲背景以及中国酒店市场变迁去分析的,那么,未来投资什么样的酒店才能值钱,物业吸纳什么样的酒店品牌才能资产增值,是不少人关心的话题。归根结底,酒店如何发展和运营,才代表未来的方向,是我们必须思考的一个问题。
 
  众所周知,目前我国住宿业从高速度增长转为高质量发展,住宿业与房地产的关系也在发生着变化,从地产配套酒店到酒店赋能地产,尤其是文旅地产的崛起,见证着消费升级的到来。
 
  近几年越来越多的酒店业主与酒店运营者,开始更加关注酒店的投资回报、关注酒店品牌如何帮助酒店物业实现资产增值。从地域上看,一线城市周边、二线城市非核心商圈等冷门地段存量物业的投资价值也被更多的投资者所发现。
 
  2018年以来,作为住宿业的新业态,单体酒店的参与者也开始增加,同时在酒店业之外,民宿、度假公寓等住宿业的新物种对于存量物业的消化和盘活也发挥着独特的作用,成为具备投资价值的细分领域之一。
 
  所以,未来的酒店一定不仅仅是一个住的地方,它已经衍生成为一个新的生活空间、体验空间、社交空间,任何一个物业,一个品牌的酒店投资,可能都要考虑“社区化”。
 
  举两个例子。
 
  ——第一个是来自宝龙酒店集团的艺术酒店。
 
  在21世纪住宿业高峰论坛上,宝龙酒店集团总经理夏国跃提出了酒店社区化的概念。
 
  他认为,酒店必须做社区,把周边社区的生意做起来。今年以来,宝龙做了很多跟艺术有关的活动,艺术走入社区,把社区客人带到酒店,做一些IP。宝龙这两年在做艺术酒店,已经积累了大概一千多个艺术家,也掌握了很多的艺术资源。
 
  在艺术酒店,365天都能看到艺术家创作,艺术家跟艺术家之间的关联,由艺术加以搭建的一个平台,让艺术进入到酒店,而且积极融入周边的社区,政府也非常支持。“用这个方法带来了人流非常多,也产生了70多万的艺术品销售收入。房间的出租率也大大出提升了。”
 
  ——第二个是来自新加坡的上海嘉佩乐酒店。
 
  位于上海石库门。业主是徐汇区政府旗下的全资子公司,对嘉佩乐方的要求有两点:一是要打造整个上海文化地标项目,另外一个是资产的升值和保值。考虑到石库门是历史文化建筑保护群,嘉佩乐建议业主,这样一个项目必须是创造社区的概念,不要当成是一个酒店来看。
 
  如何打造一个社区?嘉佩乐把酒店做成长租房,在酒店里,你可以不出门,基本上你的工作、生活、社交都在一个社区里面完成。每一个嘉佩乐都是一个故事、场景的描述。
 
  比如它们会有一个著名的嘉佩乐图书馆,每一个图书馆都在讲一个故事。圣淘沙的嘉佩乐讲英国殖民地风格所影响的文化性。到了上海就讲前法租界和上海的故事,21世纪和30年代的对话。这样的特色影响了整个设计,包括所提供的各种服务。
 
  嘉佩乐在弄堂里面做了一个小小的秘密花园,这个秘密花园成为很多品牌的下午茶地点,非常浪漫。比如香奈儿的发布会。这可以真正代表上海的一种文化性,在一个非常静谧的住宅环境当中,怀念当年的美景和今天生活场景的对话。
 
  综上所述,在全球酒店投资热潮的背景下,中国的酒店投资开始走向一个新方向,面对市场上释放出来越来越的物业空间,一些物业已经不能再做酒店,一些物业需要升级改造,一些物业可能要转型改造成办公或公寓,物业需要重新进行定位,资产需要重新评估,运营需要告别传统思维,场景化、社区化。
 
  这是一个巨大的存量时代,中国酒店已经进入到新的历史时期,必须焕发出资产新的光芒。
 
 
 
 
 
 
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